تخطيط تشطيب مكتب في أبوظبي
يُحكم على تشطيب المكاتب بتاريخ التسليم. وكل ما يهدد ذلك التاريخ تقريباً يُحسم قبل أن يصل أحد إلى الموقع.
تشطيب المكاتب يختلف عن المشاريع السكنية في نقطة واحدة تغيّر كل ما عداها. هناك تاريخ، وهو مرتبط بعقد إيجار عادةً، وتأجيله يكلّف مالاً حقيقياً.
وهذا يجعل مرحلة التخطيط أثمن مما هي عليه في فيلا، حيث يكون التأخر أسبوعين إزعاجاً لا فاتورة إيجار.
افهم ما الذي تستلمه
ابدأ من حالة المساحة، لأنها تحدد نطاق العمل.
التسليم الأساسي يعني هيكلاً وواجهة وخدمات أساسية، وغالباً أرضية مرتفعة وشبكة سقف. وكل ما عدا ذلك عليك. هي صفحة بيضاء، أسهل في التخطيط وأبطأ في الإنجاز.
الطابق المجهّز سابقاً يبدو بداية جاهزة وكثيراً ما لا يكون. توزيع قواطع جهة أخرى، وسقفها، وتوزيع خدماتها، وشبكة بياناتها، كلها صُممت حول عمل ليس عملك. وإزالة ذلك وتعديل ما تبقّى قد يكلّف أكثر من طابق فارغ، ويخفي مفاجآت أكثر.
وفي الحالتين، احصل على رسومات التسليم من المالك قبل أن تصمم أي شيء. أين يقع الهيكل، وأين المناور الرأسية، وما الذي يحويه فراغ السقف فعلاً، وما الحمل الذي تتحمله الأرضية.
الموافقات تسير بوقتها
هناك مساران للاعتماد عادةً، ويسيران بالتتابع لا بالتوازي.
مالك المبنى أو شركة الإدارة يعتمد وفق قواعد المبنى نفسه. وتغطي هذه عادةً الوصول إلى فراغ السقف، وأحمال الأرضية، وأي مساس بالواجهة، وساعات العمل، وحجز مصعد الخدمة، وطريقة إخراج المخلفات. وبعض المباني تحتفظ بقائمة مقاولين معتمدين، ويستحق التحقق من ذلك قبل ترشيح أي جهة.
الجهة المختصة تعتمد ما يمسّ خدمات المبنى والسلامة، وهو في أغلب التشطيبات توزيع كشف الحريق والإطفاء، والتعديلات الميكانيكية، والتوزيع الكهربائي.
ولا تنضغط أي من هاتين لأن عقد إيجارك بدأ. احسم الموقفين قبل تثبيت تاريخ الإنجاز، وابدأ الأوراق قبل اكتمال التصميم إن كان الإجراء يسمح بتقديم على مراحل.
الخدمات تحدد السقف، والسقف يحدد الشكل
هذه أكثر نقطة يُفاجأ بها العملاء.
فوق بلاطات السقف يمر توزيع التكييف، ومواسير الإطفاء، وكشف الحريق، والإنارة، ومسارات الكابلات، وأحياناً الهيكل نفسه. وكل قاطع يُركَّب يجب تنسيقه مع ذلك كله، لأن جداراً يصل تحت رشاش إطفاء أو يقطع فتحة تغذية هواء يصنع مشكلة باهظة بعد إغلاق السقف.
ونتيجتان تستحقان التخطيط. الأولى أن عناصر السقف والتجاويف وتغيّر المناسيب محدودة بما يوجد في الفراغ، فالسقف الطموح في التصور يحتاج مراجعة مبكرة مقابل الواقع. والثانية أن كل قاطع يغيّر توزيع الهواء، فتعديل التوزيع بعد رسم التصميم الميكانيكي يعني إعادة رسمه.
والقاعدة العامة في صفحة التشطيبات تنطبق هنا بقوة أكبر: كل ما يمر داخل جدار أو فوق سقف يجب حسمه قبل إغلاق ذلك الجدار أو السقف.
تخطيط الطابق
الكثافة هي الرقم الأول. كم شخصاً، وبأي مقاس مكتب، ومع أي مخصص للاجتماعات والغرف الهادئة والحركة. والحساب العكسي من عدد الموظفين إلى التوزيع يكشف عادةً أن الطابق يستوعب عدداً أقل بشكل مريح مما يوحي به الجدول.
غرف الاجتماعات تحتاج تفكيراً أكثر مما توحي به مساحتها. والعزل الصوتي هو الفشل الشائع: غرفة زجاجية تبدو منفتحة وتنقل الصوت ما لم تُعالج مواصفة الزجاج والوصلات فوق السقف وتحت الأرضية. والقاطع الذي يتوقف عند بلاطة السقف لا يوقف شيئاً صوتياً.
المساحات الهادئة أهم في الطابق المفتوح مما يوحي به المخطط. وجود غرف صغيرة مغلقة للمكالمات يخفف الضغط عن غرف الاجتماعات ويمنع استخدامها كغرف هاتف.
التخزين يُقدَّر دائماً بأقل من حاجته، وهو ما تحله النجارة جيداً لأنها تُصنع على المساحة لا تُشترى بمقاس قياسي.
البنود طويلة التوريد
أكثر ما يؤخر تشطيب المكاتب هو ما يُطلب متأخراً لأنه بدا تفصيلاً.
كل ما يُصنع على المقاس، وهو عادةً النجارة والاستقبال. وأي حجر مستورد أو تشطيب خاص. وأنظمة القواطع الزجاجية، ولها مدة توريد خاصة ولا تقبل تعديلاً كبيراً في الموقع. والإنارة الخاصة. وشبكة البيانات والأجهزة، وهي كثيراً ما تقع خارج عقد التشطيب وبالتالي خارج برنامج أي أحد ما لم يصر عليها شخص.
اطلب هذه أثناء أعمال التجهيز، لا حين يحين موعد المهنة التي ستركّبها.
العمل في مبنى مشغول
أغلب تشطيبات المكاتب تجري في مبانٍ يعمل فيها آخرون.
وهذا يفرض قيوداً تستحق التسعير بصراحة من البداية: حصر الأعمال المزعجة في ساعات محددة، وحجز مصعد الخدمة، وحماية المناطق المشتركة، وإخراج المخلفات في أوقات معينة، وتصاريح أمنية لفريق العمل. ولا شيء من ذلك صعب، لكنها جميعاً تؤثر في المدة، والبرنامج الذي يتجاهلها خيال.
التسليم
اتفق على معنى التسليم قبل بدء العمل. قائمة ملاحظات، ومدة لإغلاقها، ووضوح بشأن فترة الضمان بعدها. واتفق كتابةً على من يملك صلاحية اعتماد تغيير في الموقع، لأن العمل الحي سيطلب من أحدهم قراراً سريعاً في مرحلة ما.
من أين تبدأ؟
أرسل مخطط الطابق، ورسومات التسليم إن توفّرت، وعدد الموظفين. هذا يكفي لمحادثة أولى حول ما إذا كانت المساحة تفي بما تحتاجه.
وإن كنت استشارياً أو مطوّراً لا المستخدم النهائي، فصفحة الخدمات للمهنيين تغطي الاعتمادات والقدرة الاستيعابية وطريقة العمل مع فريق تصميم معيّن مسبقاً.
أسئلة
أسئلة تصلنا
- ما الفرق بين التسليم الأساسي والمكتب المجهّز؟
- التسليم الأساسي يعني أن المالك سلّم الهيكل والواجهة والخدمات الأساسية، وغالباً أرضية مرتفعة وشبكة سقف مبدئية، ولا شيء غير ذلك. وكل ما يجعله مكتباً هو تجهيز المستأجر. أما المساحة المجهّزة سابقاً فتصل بقواطع وأسقف وخدمات قائمة، وهذا يبدو أوفر وغالباً لا يكون، لأن إزالة توزيع جهة أخرى وتعديل خدماتها قد يكلّف أكثر من البدء بطابق فارغ.
- من الذي يعتمد تشطيب المكتب؟
- جهتان عادةً وبالتتابع لا بالتوازي. مالك المبنى أو شركة الإدارة يعتمد التصميم وفق قواعد المبنى نفسه، التي تغطي أموراً مثل الوصول إلى فراغ السقف وحدود الأحمال وتعديل الواجهة وساعات العمل. والجهة المختصة تعتمد ما يمسّ السلامة وخدمات المبنى. ولا تسير أي منهما وفق برنامجك، والتأخر في بدئهما أكثر أسباب انزلاق التاريخ شيوعاً.
- هل يمكن الإشغال على مراحل؟
- نعم غالباً، وقد يكون الحل الصحيح حين يكون التداخل بين عقدي الإيجار قصيراً. لكنه يكلّف أكثر، لأن المهن تعمل حول مناطق مشغولة، وينتقل جزء من العمل إلى المساء ونهاية الأسبوع، وتتكرر الحماية والتنظيف. ويحتاج فصلاً مخططاً من البداية لا مرتجلاً، بما في ذلك مسارات هروب تبقى صالحة في كل مرحلة.
- ما الذي يؤخر تشطيب المكاتب غالباً؟
- الموافقات ثم البنود طويلة التوريد، بهذا الترتيب، وكلاهما خارج الموقع. وبعدهما تأتي القرارات. التوزيع الذي يُعتمد متأخراً يُبطل تصميم الخدمات المرسوم حوله، وجدول التشطيبات المفتوح يؤخر الطلبيات. أما التنفيذ نفسه فنادراً ما يكون المشكلة في عمل مُدار جيداً.
اقرأ أيضاً
- قائمة عملية لتجديد فيلا في أبوظبيأغلب تأخير التجديد سببه قرارات لم تُتخذ، لا أعمال لم تُنفَّذ. هذا هو الترتيب الذي ينبغي أن تسير به الأمور، وما يجب حسمه قبل أن يبدأ أحد.
- تصميم مجلس يعمل حين يمتلئيُحكم على المجلس في أكثر لياليه ازدحاماً، لا في الظهيرة التي تُلتقط فيها الصور. وأغلب ما يقرر ذلك يُحسم في مرحلة التوزيع.
- كم تكلّف التشطيبات الداخلية في أبوظبي فعلاًلا أحد ينشر أسعار التشطيبات، فيخمّن الجميع. هذه هي النطاقات التي يعمل ضمنها السوق، وما الذي يدخل فيها، والقرارات التي تحرّك الرقم أكثر مما يحرّكه سعر المتر.